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  • 智說亮話丨香港樓價點解會排世界第一
    地產
    智說亮話丨香港樓價點解會排世界第一
    湯文亮博士 - 1年前發佈
    世邦魏理士上星期發表年世界價排名榜香港竟然蟬聯第一第二是新上榜德國慕尼黑有不少人表示有多少不明白點解香港樓價在年受到社運打撃之下不但蟬聯世界第一而且還有升幅雖然較第二名的慕尼黑為少但高過第三名只有星架坡千祈唔好忘記星架坡不但沒有社運而且受惠於香港社運大家不時聽到不少公司撤離香港而星架坡則常有跨國公司駐進點解星架坡樓價升幅竟然比香港低我無意將兩地比較但我覺得這是一個問題很多人認為星架坡在控制樓價方面遠比香港為佳不時收緊或者放寬控制樓市的辣招包括銀行批出的按揭成數香港在這方面則死牛一面頸只懂得推出辣招從未放寛過任何辣招包括金管局的逆週期措施業界的人士知道辣招真的是降低了樓價如果沒有辣招樓價比現在還要高不過有部份買樓的人並沒有得著因為有部份樓價變成辣招稅至於年香港樓價不但可以保持世界第一而且還有升幅的確是難解的謎因為一般理由例如地少人多供應不足地產商持貨不賣利息低企全部已經持續發生多年能夠產生效用已經不大甚至被社運消磨我曾經問過幾個在香港買樓的國內人答案可能會令大家奇怪原來他們在買樓之前先考慮所買樓宇是否能夠在有需要的時候可以賣走同時所得資金又是否可以離開當地他們發覺只有香港才符合這個要求不少地方有外匯管制例如台灣就算賺到錢都不容易撤離而事實上大多數國家或者地區在買樓的時候都很容易賣樓就很困難全世界被新冠肺炎疫情擾攘幾個月絕大多數地區樓宇成交量大幅減少樓價亦持續下跌只有香港不但樓價保持平穩而且成交量亦有所增加換句話說要賣樓的業主亦不難以合理價套現我講大家或者不會相信這亦是香港樓價可以排名世界第一的主要原因我估計今年香港樓價仍然會有輕微升幅就算這個預測錯誤下一個預測一定不會錯就是可以蟬聯世界第一
  • 置識走位 | 一手接力再上是入市時機嗎?
    地產
    置識走位 | 一手接力再上是入市時機嗎?
    潘達恒 - 1年前發佈
    近期多個屋苑出現創新高的現象業主議價空間也出現收窄甚至部分更出現反價這樣代表早前未能入市的買家已經錯過早前低位入市的好機會雖然入市意欲正在上升但在疫情還未消退的情況下在這種兩極化的局面我們應該怎樣部署應該追入還是再等機會才出擊有網友回覆在月前運用筆者的疫市入市策略尋找可議價的單位及根據筆者建議在上年月高位計有至下調幅度可部署入市最終購得心儀單位未能入市的買家上文筆者已提過不要高追入市因高追風險也相當高而筆者也了解過部分近期高追入市的買家他們簡單將今次新冠肺炎疫情的情況類比為年沙士非典型肺炎筆者覺得兩者不能簡單類比甚至有所不同若抱過往經驗疫情完結後樓價將出現反彈的心態而入市這有可能會出現偏差我們簡單比較兩次疫情的分別一沙士影響時間短沙士發生的時間約個月由月開始至月左右完結今次疫情由月開始至今雖然已有多天出現零確診但仍然間斷地出現輸入個案至現時為止全球確診數目仍在上升確診宗數超過萬要全球完全受控恐怕要到今年第季但筆者相信香港會是首批回復正常的城市之一之前筆者估計香港月將會回復大部分正常二創業成本及機遇有所不同年沙士的樓市指數為低位原因是樓市經歷年連續多年跌市累跌近樓市指數為屬歷史最低但今天樓價仍然處於高位亦不會像當年沙士後國內推動自由行對經濟起刺激作用帶動旅遊業零售業令市況復甦昂貴的租金也是兩者重大分別之一過高的成本令有志創業者卻步創業值博率較從前低三受損程度有所不同年沙士及今天的失業率都是嚴重分別及可見沙士時失業率略為嚴重但外圍方面從前國內經濟未有今天出現下行的情況中國最新第一季為雖然政府可以推動復工但產量始終要視乎外國的需求外國失業率方面例如美國新申領失業率累計近萬人佔全美勞動力總數的數字仍然嚴重公司更出現倒閉潮這樣將會拖累消費對購買外國產品意欲減低大家可以見到外部的助力基本上喪失這樣很難帶動香港經濟即時復甦所以入市時須衡量自身的財務狀況及負擔能力
  • 智說亮話丨現在買樓賣樓的人都不開心
    地產
    智說亮話丨現在買樓賣樓的人都不開心
    湯文亮博士 - 1年前發佈
    即使未有新冠疫情我在過去兩年發表的樓市預測都是睇淡理由是樓價已經超過一般市民的負擔能力買樓自住還可以但買樓投資似乎不是好時機最好還是揸多個錢傍身這句話從來沒有人提及反而在過去兩年不少買了樓人見到我都會話好彩冇聽我講否則就損失慘重但如果我問這兩年買了樓的人是否接受將樓價全數包括已付印花稅退回給他們答案竟然有九成以上的人接受但仍然話現在樓價比兩年前高他們願意接受最大理由是因為他們對樓市前景不樂觀可以收回全部已付現金就最好而且仲唔需要欠一身債究竟今日與兩年前樓價是升了抑或跌了最近我翻查兩年前今日坊間樓價指數竟然大致相同但在這兩年不斷聽到樓價上升究竟升幅去了那裏很多人講樓市都是報喜不報憂上升時候大大聲講下跌時候可以唔講就唔講就算講都避重就輕就算坊間樓價指數都是一樣雖然指數現在與兩年前一樣但買樓的人知道他們現在買入的單位不但比以前稍平而且質素亦比以前好按真實情況樓價指數應該下跌但現在不但與兩年前一樣而且仲畀人一個感覺樓價在這兩年有一定升幅是不是有點奇怪不過亦不是什麼大不了的事只要在這兩年買樓的人自我感覺良好便可以樓市最近受到新冠疫情肆虐市場上亦不時傳出劈價聲音還有一些低價成交大家都以為樓市會大跌但結果很奇怪中原指數最近六個星期最初兩星期先升跟著三個星期下跌到今個星期五更加出乎意料之外上升換句話說在最近一個半月中原指數在劈價低價成交的聲音下仍然上升了樓價指數是否與市場的表現有所不同我不是專家不敢胡亂發表意見不過買樓的人會發覺物業代理話樓價指數上升買樓就要追價如果要賣樓代理話一定要大蝠劈價否則連睇都冇人睇結果是買樓的人唔開心賣樓的人亦不開心
  • 置識走位 | 經濟未回穩樓市偷步升温的怪現象
    地產
    置識走位 | 經濟未回穩樓市偷步升温的怪現象
    潘達恒 - 1年前發佈
    最近樓市再次出現兩極化的現象事例分別在以下屋苑例如第一城錄得兩宗新高價的成交包括座中層室實用面積平方呎成交萬及座頂層天台實用面積呎萬成交另外一宗出現在將軍澳海天晉高層連天台實用面積呎售出萬但另一邊廂車位市場則出現蝕讓潮一手市場更出現多個月來持續的撻訂個案月至今撻訂單位約宗這些都屬於反常的現象一邊成交錄得回穩創新高之際另一邊市場似出現不穩定的因素樓市充斥正負面的消息究竟這兩極化的現象代表什麼若上幾個月未能把握入市的準買家往後應該怎樣作出部署以下有幾個提供給讀者在轉角市的入市攻略首先筆者留意到經濟的基本因素有轉差的趨勢例如失業率往上升等與及在全球疫情仍未受控的情況下過份進取想法及做法都不建議大家仍然可以運用筆者之前提及的建議找出對上相近單位的成交高位與現今單位售價有至的減幅才決定入市另外在淡市入市的好處是可以吸納較優質的單位及區分例如中高層數亦是這原因最近出現高價成交的情況相反在市況好的時候業主相當惜售往往以天價才能吸納雖然這類優質單位最近較多出現但也不建議盲目追入需先觀察過往成交及作銀行估價準確了解按揭等情況後才部署入市另外留意到在這持續多月的下跌浪期間部分九龍及香港區的物業也出現較大幅度的調整以上區域的呎價與新界的呎價開始收窄前者租金的抗跌力相對較高這點大家千萬不要忽略亦為何筆者長期推介市區的原因現在租金出現明顯跌浪時優質資產可見真章最近開始有讀者遇到在議價時出現議價不成及零議價的情況筆者相信這情況會持續一段小時間原因是業主由過份悲觀轉至過份樂觀的反彈心理但仍然建議買家應採取較穩健的心態保守一點為佳反而建議可轉往二線區域單橦樓非屋苑形樓齡畧大而位置佳的單位這類單位業主未及屋苑的業主貼價相關視頻
  • 智說亮話丨未置業者慎防政府突然撤辣
    地產
    智說亮話丨未置業者慎防政府突然撤辣
    湯文亮博士 - 1年前發佈
    如果有人問我政府是否應該撤銷壓抑樓市的辣招印花稅就算問我次我都會話不應該亦睇唔到政府有撤辣的跡象不過現在局勢有所不同在連續不斷的社運以及新冠疫情夾擊下經濟環境急劇下降不少業主被迫要賣走在這兩三年內買入的住宅單位賬面上可能要蝕錢但仍然要付所以我認為政府應該給予那些被迫賣樓人士一度逃生門最簡單方法就是撤銷雖然有人會話在那些人在買樓時早已知道有存在現在只不過承擔責任我亦不反對但大家又何嘗想到出現社運以及新冠疫情尤其是新冠疫情已經引致全球大爆發屬於不可抗力事件政府撤銷是回應時勢所需解民之所困其實撤銷對於樓市影響不大更加不會令成交量上升政府下一步應該考慮放寬印花稅令到已經有樓的業主可以多買一個或者幾個單位雖然此舉可能會影響未買樓的人他們如果要買樓必定要令出更高價錢不過政府推出以及印花稅已經七八年要買的早已買了印花稅亦不能夠永遠存在否則就會影響樓市正常運作而這條辣招有一個不良效果就是在過往一段時間有不少父母資助子女買樓目的是逃避印花稅但是子女們未必懂得理財有樓在手猶如有一張高用額的信用咭有需要甚至冇需要的時候可以隨時問財仔借錢現在不少急於賣樓的人亦是因為問財仔借了錢如果取消印花稅父母可以用自己的名義買樓怎樣說都比較安全一些至於政府可考慮減百分比令到多一些國內人能夠在香港置業對搞活香港樓市怎樣說都會起到一些正面作用如果大家了解到政府有機會突然撤辣賣樓的人要付就應該等一下否則賣走之後政府突然宣布取消他們無端端多付幾印花稅與此同時未買樓的人亦要積極一點睇樓否則政府突然取消或者印花稅不但樓價會突然上升而且那些未有樓的人競爭力一定不及已經有樓的人他們要買樓亦不是那麼容易所以要買樓就要趁早太多思考反而累事雖然我仍然不贊成撤辣但時移世易就好似星架坡新冠疫情開始時鼓勵市民不戴口罩現在唔戴就罰款坡元現在贊成撤辣並不是出爾反爾甚至連轉軚也不是是形勢有所改變形勢變政策亦要變這才是一個負責任的政府
  • 置識走位 | 本港確診錄單位數 樓市現曙光?
    地產
    置識走位 | 本港確診錄單位數 樓市現曙光?
    潘達恒 - 1年前發佈
    全世界經濟差不多全面停擺國與國大部分也實施限制入境措施全球新冠肺炎確診數字已超越萬宗暫時數據上亦未有回落的趨勢歐美數字仍然往上升東南亞及北方更出現新的爆發點如馬來西亞印尼俄羅斯等相對本地疫情似有緩和跡象但筆者不建議掉以輕心反而要繼續堅持最高戒備避免疫情再次大爆發在疫情並末過去之際反而樓市似已慢慢回穩從數據上看月整體成交宗數較月份多分別錄得及宗筆者觀察到的啟示為買家及業主作好買賣前的部署在這疫情中筆者觀察到幾個啟示應該可以幫助買家及業主作好買賣前的部署一業主減價幅度將減少原因是數月來壞消息接踵而來這種組合拳方式出現的黑天鵝事件當中包括油價暴跌全球股災疫情全球爆發等使股市樓市迅速推至谷底亦提供藉口給予買家大膽還價可是疫情似逐步回穩而且相信再次出現壞消息盡出的機率甚低所以筆者傾向相信最壞時刻已過業主減價幅度將會收窄二歐美港日韓台會較其他地方先復甦雖然歐美在疫情數字上仍然持續上升相信隨著廣泛的篩查較準確的數據使用口罩的普及隔離方法的完善及新疫苗的開發等將會令當地疫情慢慢改善起來留意到在疫情令跨境旅客乘搭運輸工具的信心盡失尤其航空運輸影響嚴重但估計隨著疫情慢慢開始受控以上地方將較其他地方優先復甦屆時香港也會率先受惠我們現在要做的就是要令旅客對香港控制疫情有信心繼續做好疫情應對運用科學化及更完善的監管及隔離制度有效控制疫情雖然筆者大體上對疫情的走勢樂觀估計中期會慢慢好轉若沒有新增個案再連續出現的話最快月大致上將會回復過來現在雖然仍然是買家借勢議價的好時機但必須要嚴格衡量自己可承擔的風險更需要多加留意市場潛在的負面因素包括失業率上升經濟下行等都會左右樓市去向
  • 智說亮話丨香港樓價是否硬過條鐵?
    地產
    智說亮話丨香港樓價是否硬過條鐵?
    湯文亮博士 - 1年前發佈
    上星期五有老友話去酒吧吹水享受在禁酒前最後一杯老友話唔知點解六點前最後一杯特別好飲其實要飲幾多都可以只要是顧客自己帶去酒吧是不能夠提供不過大家無謂挑戰這個弱勢政府乖乖地唔好在酒吧飲酒日雖然話最後一杯特別好飲但我認為始終唔及解除禁酒令第一杯理由是最後一杯是苦第一杯是甜的有老友話香港樓價硬過條鐵在疫情肆虐之下竟然連升兩個星期剛剛公布的樓價指數才勉強下跌而香港樓價在大半年社運以及新冠疫情之下比高峰期下跌了不足所以買樓始終好過買股不過市場上近兩三個月有不少低價成交但點解樓價指數沒有反映出來老友的問題我不懂得回答主要我不是指數制定人就算我是制定人亦不懂得回答不如我這樣說樓市的變化是很大即使是同一時間成交價的高低差距很大以一個數字來表達樓市的狀況我相信是很難做到最後亦取決於物業代理想表達的訊息如果想買家入市他們就會發放高價成交個案如果想業主賣樓就會講低價成交嚴格來說三個數字都信唔過因為買樓的人會發覺點解自己買唔到報紙所講的荀盤賣樓的人又會話點解賣唔到市場傳聞的高價至於樓價指數只比高峰期下跌不足是否信得過這是見人見智問題我有一個實例一對夫婦在兩年前打算買樓的時候問我意見我話買樓不如買股票三年後才買樓那對夫婦當時聽我的意見不過在大約個幾月前賣了股票買了樓因為他們發覺當日打算買的樓宇平了大約這不是最關鍵的問題而是當日的是三樓現在的是幾樓他們是畀一半借一半即是輸了現金但投資在股票亦輸了不過除笨有精這亦是過往幾個月樓價指數沒有大跌理由因為售出的都是優質單位但市場上這些荀盤已經不多在未來一段時間成交的都會是質素比較差樓盤樓價將會反映出來而事實上香港樓價並非硬過條鐡樓價不跌只是成交的樓宇質素比較好如果將質素計算在內樓價應該有一定跌幅試問樓價指數又如何反映到樓價質素所以一般人睇到指數沒有下跌以為樓價變化不大其實樓宇質素變化很大
  • 智說亮話丨不要小陽春要大陽春
    地產
    智說亮話丨不要小陽春要大陽春
    湯文亮博士 - 1年前發佈
    近日不少知名人士叫政府撤銷打擊樓市辣招上星期仲話新加坡準備撤辣叫香港政府不要輸畀新加坡要早過新加坡撤辣但結果新加坡政府推出億美元救市方案半隻字都沒有提及撤辣如果香港政府收到訊息後急不及待撤辣倒頭來可能被新加坡取笑在這抗疫困難時候有咁多嘢唔做走去撤辣香港政府官員是否痴了線而事實上在香港叫政府撤辣的人所用口號就是抗疫救市救地產等於救百業就算這個講法是沒有錯在日隔離令之下笑問客從何處來有幾多人可以到香港買樓單靠香港已有物業的業主購買力不足以令樓市有正常成交量至於未有樓的市民撤辣反而不利他們會直接降低他們的購買力撤辣基本上是浪費彈藥或者是頭痛醫腳指大多數要求政府撤辣的人都是與物業代理行業有關他們認為政府撤辣成交量一定會增加令到物業代理可以生存我相信如果政府這樣做一定會畀人話偏幫地產界現在各行各業都受到新冠疫情所累從月日開始不少名店食肆要暫時休業美其名是疫情過後會東山復出但我估計最少有一半不會再營業尤其是那些不是自己舖位的食肆如果政府在這困難的時候為了偏幫物業代理爭取多一些生意而撤辣我相信有關官員一定會畀人鬧到失暈所以大家唔好迫政府撤辣不過就算迫都沒有用政府一定不會撤我認為業界不但不應該叫政府撤辣地產商更應該響應政府防疫措施暫時停止開售新樓盤因為萬一在售樓集結時出現確診族群一定受千夫所指而且賣樓不同食飯中午唔食晚餐亦毋須食雙份地產商暫停賣樓購買力只會積聚不會消失如果在疫情之後才賣樓不但買家較有信心而且積聚下來購買力會做成一個轟天動地小陽春甚至可以叫大陽春現在賣樓即使全部售罄老闆都唔會滿意他會認為如果在疫情過後才賣樓一定會賣到更好價所以地產商不如疊埋心水待疫情過後才推新樓盤一於唔食三番食爆棚不要小陽春要大陽春
  • 智說亮話丨股樓跌市三部曲
    地產
    智說亮話丨股樓跌市三部曲
    湯文亮博士 - 1年前發佈
    有老友問現在股市樓市都是受到新冠肺炎疫情影響樓價股價都不斷下跌究竟股市樓市現在是熊一熊二抑或熊三我直言話唔識但我睇股樓跌市與一般評論員不相同我將跌市分為三部曲股市在下跌了一段時間之後首先跌到大家唔信不過又會踴躍入市因為大部份股票股價已經跌很多有人因見獵心喜亦有人以溝淡的心態入市由於太多人入市股市是會作出適當反彈我認為這是跌市第一階段不過亦會有人認為這是牛市未完下跌只是給予投資者入貨機會在這階段由於入市的人只是採取小注怡情策略投資者的獲利抑或損失都是有一個限度令到大家都察覺不到這是跌市第一階段股市繼續下跌進入第二階段這個階段有一個特色就是跌到投資者心驚膽顫即是見到股價跌到殘高到唔合理但仍然不敢入市而且仲有很多不入市的理由例如有很多債務違約基金不能贖回的個案尚未出現無論是什麼理由總之唔夠膽入市我相信現在就是處於這個階段第三個階段不是經常出現股市對上一次是年環球金融海嘯期間而樓市則是年沙士的時間特色是不但跌到大家不敢買股票而是在沒有迫切性的情況下賣走手上股票或者樓宇甚至連在跌市第一階段買入的股票都會賣走而賣走的理由很簡單就是股價會繼續下跌不過大家不用擔心現在股市只是處於第二階段還未到第三階段至於樓市現在樓價稍為下跌已經有人入市就算在疫情下新樓銷售理想而二手樓成交價亦不俗我大膽講樓市現在處於跌市第一階段不過大家千祈唔好誤會樓市會繼續下跌進入第二甚至第三階段如果疫情在兩三個月內消失購買力重現樓市未必會繼續下跌畢竟樓市被辣招及逆週期措施監管要大跌亦不容易
  • 置識走位 | 失業率若失控 樓市勢遭殃?
    地產
    置識走位 | 失業率若失控 樓市勢遭殃?
    潘達恒 - 1年前發佈
    經過一輪由油價下跌及新冠肺炎引發的全球大股災本星期似有暫時回穩的跡象可是疫情還未有平息的勢頭已慢慢由亞洲蔓延至歐美全球確診累計達約萬宗現在多個國家也實行封國希望減低群聚感染但這樣情況下無疑會對貨品及服務需求造成衝擊出現需求下跌有機會連帶影響香港的對外出口及本地消費等活動令失業率上升香港最新的月失業率是短期內似有加劇的趨勢某種程度一定對香港經濟造成影響外圍數據也顯示失業率正在惡化如美國上週初領失業救濟金人數增至萬較前一週暴升倍在陰晴不定的同時本地樓市也是好壞參半一手只錄得個別新盤開售如將軍澳日出康城反應尚算不俗一推出累售成一手貨尾成交也錄得顯著回升二手成交本月至今號也錄得約宗成交相比上月亦有所回升但另一方面月份一手撻訂單位則錄得宗增添不明朗因素多位讀者詢問在失業率上升的同時會否對樓市造成影響現階段適合入市嗎筆者留意到樓市成交宗數已多個月在低位徘徊近個月整體物業註冊宗數平均約宗屬多年來偏低的水平估計成交量再下跌的空間不大亦因為已累積了一定的購買力筆者相信在疫情開始受控時侯交量會出現反彈現階段不建議加快入市除非遇到有相對折讓約至的單位出現為自己制定入市的時間表失業對樓市有一定影響但並非唯一因素大家可以觀察以下反映市場承托力的因素往後有否改變為自己制定入市的時間表一發展商具實力在疫情未受控氣氛未改善的情況下需求一直被壓抑一手新盤也因為發展具有一定持貨能力沒有大幅度低價開盤造成骨牌效應令樓市出現大幅調整二二手放盤不多現在二手業主普遍放盤意欲不大因為辣招使他們再次入場的成本加大但值得留意的是正因疫情不斷擴大會否引發一些急套現的業主原因來自處理生意周轉填補股票損失及喪失供款能力等大家需要留意的是樓市與股市有相關性樓市一般較股市滯後至個月三疫情始終會受控一般專家估計疫情會在至月開始受到控制原因包括於篩查普及各國的隔離措施多國趕制疫苗使用口罩意識增強等關鍵只是供應鏈有否斷裂即某些國家未能恢復生產或以消費為主的歐美有否受疫情嚴重打擊消費意欲與及中國會否出現大量的外資工廠遷移以上都可能對樓市成交反彈力度造成直接或間接影響
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